아. [전세사기 ②]「임대인 사기(깡통전세와 갭투자 사기)」알아보기

  임대인(집주인)에 의한 사기는 공인중개사 사기와는 다르게 계약을 하기 전에 우리가 받을 수 있는 권리에 대해 공부를 하면 구제할 수 있는 방안이 더 열려있다는 생각이 들었다.

「깡통전세」

  뉴스에서 전세 관련 보도가 나오면 심심치 않게 등장하는 주제 중 하나이다. 부동산에 대한 개념이 정확히 없을 때에는 무슨 말인지 몰라서 집 계약은 전세로 하면 안 되겠다는 생각만 했었는데, 생각보다 이해하기 쉬운 개념이었다.

깡통전세 : 집주인의 높은 채무로 인해 전세금을 반환할 능력이 못되어 집이 경매로 넘어갈 가능성이 큰 전세매물
* 통상적 개념 : 주택의 매매가 x 70% > 주택 담보 대출 + 전세가

  경매로 넘어간다는 것은 무슨 의미일까? 말 그대로 집주인이 전세금을 반환하지 않으면 소송을 통해 건물이 경매로 넘어간다. 경매로 넘어간 건물이 제3자에게 낙찰되면 낙찰금액을 통해 전세 보증금을 반환받을 수 있는 제도이다.

  여기까지 들으면 경매에 넘어가도 문제가 없는 듯 하지만, 경매에서 유찰(아무도 낙찰하지 않음)이 되면 2회차 경매에서는 경매 금액이 떨어진다. 유찰이 될 수록 경매가가 점점 떨어지는 것이다. 그렇게 되면 당연히 낙찰되어도 내가 받을 수 있는 보증금은 줄어든다.

  경매에 참여한 제3자 입장에서는 유찰시켜 경매가를 낮춘 상태에서 매매하는 것이 유리하니, 경매에 넘어간다는 이야기는 내가 전세 보증금을 온전히 받을 수 없음을 뜻한다.

  문제는 여기서 집주인이 은행 같은 금융권에서 주택 담보 대출(근저당권 설정)을 받은 상태라면, 낙찰된 금액에서 은행 대출금을 먼저 변제하고 남은 금액이 나의 보증금으로 반환된다. 전세금을 반환할 능력이 안돼는 집주인이라면 대부분 은행 같은 금융권에 대출을 받은 상태이기 때문에 나의 보증금 반환은 요원한 일이 된다.

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  문제는 집주인의 채무상태를 알아야 깡통전세 매물을 피할텐데 집주인에게 직접 물어볼 수도 없는 노릇이다. 뉴스에서는 매번 매물을 잘 확인하라고 하지 방법은 알려주지 않는다. 구체적인 방법이 없을까?

  아래는 '등기사항전부증명서'(이하 등기부등본) 예시이다. 이 문서를 통해서 집주인이 집을 매수한 금액과 근저당권 설정(대출금액) 여부를 알 수 있고 깡통전세 매물 여부를 확인할 수 있다.

[설명]
① 근저당권 설정 : 임대인(집주인)의 주택담보 '채무금액'과 '근저당권자' 확인 가능 (금 1억 2,000만 원)
② 매매목록(건물 매매가) : 임대인(집주인)의 '건물 매매 당시 금액'을 확인 가능 (금 5억 4,000만 원)
* 예외 : 건물 준공 이전 매매계약 또는 신축 준공 이후 미분양으로 인한 할인을 진행한 경우 등기부등본에 [매매목록]이 기재 안됨 / 이럴 경우 직접 공인중개사에 방문하면서 가격을 조사해야 함.

[깡통전세 판별 예시]
공식 : 건물 매매가 x 0.7 > 주택 담보 대출 + 전세 보증금
대입 : 3억 7,800만 원 (5억 4,000만 원 x 0.7) > 1억 4,500만 원 (1억 2,000만 원 + 2,500만 원)
⇒ 깡통전세는 아니네!

※ 등기부등본 찾는 방법이 궁금하다면 아래 포스팅에서 확인

사. [전세사기 ①] 「공인중개사 전세사기」알아보기

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「갭투자 사기」

  '갭투자 사기'는 '깡통전세'가 발생하는 원인으로 보면 된다. '갭투자'를 통한 이익을 보기 위해 부동산 재테크를 하시는 분들이 있다. 일단 '갭투자'에 대해서 알아보자.

  위 그림처럼 매매가와 비슷한 전세 가격의 아파트가 있다. 전세 수요가 높고 향후 몇 년간은 아파트 값이 지속적으로 상승할 것이라 예상하고 분양받은 A씨는 전세 세입자를 끼고 은행 대출을 받아 아파트를 매매한다. 그리고 전세계약 기간 동안 아파트 가격이 오르면서 A씨에게 2억 원의 수익이 발생한다.

  위와 같이 전세 세입자를 먼저 구해서 '전세 보증금'을 받고 남은 차액을 대출을 받아 아파트를 매입해 수익을 내는 부동산 재테크가 '갭투자' 되시겠다. 하늘 높은 줄 모르고 오르는 집값을 기대했는데, 지금처럼 부동산 상황이 나빠져 집값이 떨어지면 사건이 발생한다.

  만약 A씨가 자산이 여유로운 상황에서 투자한 경우라면 문제 없지만, 자신의 영혼을 끌어모아 투자한 '도박성 투자'가 골칫거리이다. 대출금은 물론, 보증금을 상환할 능력이 없는 A씨가 파산 선언을 한다. 그리고 아파트는 경매로 넘어가게 된다.

  근 몇십 년간 '부동산 신화'로 인해 대한민국에서 부를 창조하는 것은 부동산 투자라는 풍토가 생겼다. 희망을 품은 많은 사람들이 영혼의 투자를 하였고, 현재는 미국의 금리인상 예고와 수요 감소로 인해 집값은 폭락 중이다. 그렇기에 '깡통전세' 문제는 더욱 커질 것이다.

  이런 상황일수록 우리의 보증금을 보호하기 위해 노력해야 한다. 다음에는 추가적인 사기 유형과 우리가 준비해야 할 사항에 대해 정리하겠다. 다들 사기 안 당하는 하루 되시기를 바란다.